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Obbligazioni e contratti 16.06.2020

Oltre la Crisi. Lockdown e locazioni commerciali

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Tra le problematiche più sentite, a seguito del blocco delle attività per l'emergenza sanitaria c.d. Lockdown, sicuramente quella della sorte delle locazioni commerciali è tema molto dibattuto tra gli interpreti ed i professionisti, a vario titolo, coinvolti, anche perché in Italia la maggior parte delle attività economiche si svolge in immobili non di proprietà.

La locazione commerciale, contratto a prestazioni corrispettive, sconta uno schema sinallagmatico ben consolidato nel tempo, sia dalle norme del codice civile, che da quelle della legislazione speciale, oltre che dalle decisioni giurisprudenziali, nel tempo succedutesi. Da una parte il locatore ha l'obbligo, ex art. 1575 c.c., di: consegnare la cosa al conduttore in buono stato di manutenzione; di mantenerla in istato da servire all'uso convenuto; garantirne il pacifico godimento durante la locazione commerciale. Dall'altro l'art. 1587 c.c. obbliga il conduttore a: prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altresì presumersi dalle circostanze; pagare il corrispettivo nei termini convenuti.

Orbene, al fine di affrontare il tema dell'incidenza dei noti eventi epidemiologici sull'esecuzione del contratto di locazione commerciale è necessario in limine scindere le ipotesi che il conduttore abbia e non abbia interesse a proseguire il rapporto.

Nel primo caso, data la volontà del conduttore di riavviare l'attività economica nel medesimo locale al termine del periodo di sospensione forzata dell'esercizio dell'impresa (e/o alla ripresa e nelle forme consentite per il tipo di attività), il problema giuridico sollevato dall'emergenza epidemiologica è essenzialmente quello di stabilire se il canone di locazione sia o meno dovuto – e, in caso affermativo, in quale misura – tanto durante il periodo di c.d. lockdown quanto nel periodo successivo, fintanto che permangono disposizioni statali oppure regionali che limitino le possibilità d'impiego del locale commerciale per l'attività d'impresa (si pensi, ad esempio, alla riduzione dei coperti degli esercizi di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande imposta dall'applicazione delle misure di distanziamento sociale) . Interrogativo la cui soluzione dipende dall'individuazione della parte (locatore o conduttore) su cui deve ricadere il rischio del mancato godimento dell'immobile e/o del diverso successivo godimento per factum principis.

Nel secondo caso, invece, assume rilevanza preminente, rispetto al problema ora indicato, stabilire se il conduttore abbia diritto di liberarsi dal vincolo contrattuale avvalendosi del recesso per gravi motivi (art. 7, comma 8, l. n. 392 del 1978), oppure invocando l'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione (art. 1467 c.c.), determinata dapprima dalla paralisi dell'attività e, in un secondo tempo, dal calo del fatturato dovuto all'osservanza alla sua ripresa delle misure di contenimento del contagio.

I limiti di spazio del presente scritto non permettono di approfondire questi ultimi aspetti (relativi alla cessazione del rapporto obbligatorio, a seguito della scelta dell'imprenditore di cessare l'attività in quel determinato immobile;), ragion per cui le riflessioni che seguono sono dedicate unicamente al primo problema concernente la sussistenza o meno dell'obbligo di corresponsione dei canoni di locazione durante il c.d. lockdown e/o nel periodo successivo allo stesso, caratterizzato da diverse norme che incidono sull'uso del bene e sul godimento dello stesso in ragione del tipo di attività ivi svolta. E'quindi necessario passare in rassegna le diverse ipotesi d'imputazione delle conseguenze negative del factum principis intervenuto nel corso del rapporto contrattuale,

Secondo una prima ricostruzione, avanzata da qualche interprete, il rischio del mancato godimento per factum principis dovrebbe interamente gravare sul locatore. Siccome questi è tenuto a far godere la cosa al conduttore (art. 1575, n. 3, c.c.), ma al tempo stesso il mancato/diminuito godimento non dipende da un inadempimento colpevole, la vicenda andrebbe configurata come impossibilità sopravvenuta temporanea e parziale della prestazione locatizia, regolata dall'art. 1464 c.c., con conseguente diritto del conduttore a una riduzione del canone in misura pari al diminuito godimento.

Tale impostazione si espone tuttavia a molteplici ordini di rilievi: 1) in primo luogo, le norme fiscali sul riconoscimento al conduttore, a mo' d'indennità, di un credito d'imposta pari al 60% del canone dei mesi di marzo, aprile e maggio (art. 28 d.l. 19 maggio 2020, n. 34, c.d. decreto Rilancio), presuppongono che lo stesso sia interamente dovuto anche durante il periodo di lockdown e postulano pertanto che la prestazione del locatore è adempiuta con la semplice immissione nel possesso e/o nella detenzione del conduttore, senza richiedere comportamenti ulteriori; 2) in secondo luogo, non può sottacersi che il conduttore in ogni caso, anche durante il lockdown,ha usufruito della res locata quanto meno ai fini del deposito degli impianti, delle attrezzature e delle scorte di magazzino; 3) infine, va considerato che mentre in caso di affitto d'azienda oppure, in termini più generali, di affitto di cosa produttiva l'art. 1623 c.c. contempla il diritto dell'affittuario a una riduzione dell'affitto in caso di sopravvenute disposizioni dell'autorità che abbiano determinato una notevole modifica in peius del rapporto contrattuale, una disposizione analoga non è prevista in materia di locazione commerciale.

Vi è poi un ulteriore argomento che induce a ipotizzare che il rischio del factum principis temporaneamente restrittivo, ovvero impeditivo, del diritto di godimento debba essere imputato, in linea di principio, al conduttore. L'art. 216 del decreto Rilancio stabilisce che la sospensione delle attività sportive disposta d'autorità è da ritenersi ex lege un fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati, la quale dà diritto a una riduzione del 50% del canone pattuito per i mesi da marzo a luglio 2020, salva la prova, a cura della parte interessata, che la riduzione dev'essere di diversa entità. Ne consegue che quando la locazione ha ad oggetto beni differenti da quelli indicati dalla norma ora richiamata, non appare potersi configurare un analogo diritto del conduttore alla riduzione del canone di locazione.

Tali rilievi rendono meritevole di maggiore considerazione l'idea opposta che il rischio del mancato pieno godimento del bene sia, nella fattispecie, integralmente a carico del conduttore, sul presupposto che le diminuite possibilità di godimento della cosa locata dovute a provvedimenti limitanti la specifica attività ivi svolta debbano rientrare nell'alveo del rischio d'impresa gravante sul soggetto esercente l'iniziativa economica. Un rischio a carico del soggetto che ha liberamente selezionato il tipo di attività da esercitare nel locale commerciale nell'ambito del suo potere di governare l'iniziativa economica e ha discrezionalmente stabilito le modalità di concreto svolgimento dell'attività prescelta (si pensi, ad esempio, al maggior danno subìto dai locali notturni a causa delle disposizioni regionali che sovente hanno temporaneamente fissato un orario anticipato di chiusura serale). Tale impostazione si fonda sulla considerazione che nell'assetto del codice civile e della legislazione speciale il locatore risponde delle limitazioni sopravvenute del diritto d'uso del bene dipendenti da fatti che riguardano direttamente la cosa locata e/o il diritto di proprietà su di essa (perimento del bene per caso fortuito; vizi originari e sopravvenuti del bene; molestie di diritto provenienti da terzi i quali avanzino diritti sulla cosa), ma non delle limitazioni sopravvenute dell'attività esercitata all'interno del bene locato (ad esempio, il mancato rilascio di concessioni e licenze amministrative; le molestie di fatto provenienti da terzi; le modifiche del bene necessitate da nuove disposizioni normative, etc.).

Tale impostazione, pur condivisibile in linea di principio, presta tuttavia il fianco alla critica che nell'alea del rischio imprenditoriale non può forse farsi rientrare un evento assolutamente eccezionale qual è quello che si è verificato nel periodo attuale, che per la sua portata trascende il rischio d'impresa, investendo le attività umane in genere. In quest'ottica può dubitarsi della correttezza della soluzione che addossi interamente al conduttore il costo delle sue scelte, profilandosi lo spazio per un'ipotesi interpretativa secondo cui l'integrale imputazione al conduttore del rischio del mancato godimento per factum principis, desumibile dalla disciplina della locazione (codicistica e di legislazione speciale), non è estensibile in situazioni eccezionali come quella di specie. Il rischio andrebbe pertanto equamente ripartito tra le parti ricorrendo ai principi di correttezza e buona fede nell'esecuzione e nell'interpretazione dei contratti di cui agli artt. 1175, 1366 e 1375 c.c., in funzione integrativa del contenuto del contratto, per garantire l'equo contemperamento degli interessi delle parti.

Proprio il ricorso ai principi generali non può non costituire un valido rifugio dell'interprete nel caso, come questo, dove l'addossare il rischio del factum principis ad una sola delle parti, apparirebbe fortemente iniquo, sotto diversi profili ed in ogni caso non appagante e possibile fonte di critiche fondate.

Tale terza e direi “mediana” interpretazione trova riscontro in alcune pronunce, sia della giurisprudenza di legittimità, che di quella di merito, ante-pandemia, che non escludono tuttavia oggi, in un momento tanto delicato, un intervento del legislatore, volto a prevenire innumerevoli liti, francamente non sopportabili dal tessuto economico e sociale attuale in Italia.

Nel senso di cui si è detto e per l'integrazione del contratto tra le parti, il rinvio ai criteri generali di equità sostanziale tra le parti del contratto, in caso di disaccordo delegato ad un Giudice, si vedano alcune interessanti pronunce, di legittimità e di merito: «I principi di correttezza e buona fede nell'esecuzione e nell'interpretazione dei contratti, di cui agli artt. 1175, 1366 e 1375 c.c., rilevano sia sul piano dell'individuazione degli obblighi contrattuali, sia su quello del bilanciamento dei contrapposti interessi delle parti. Sotto il primo profilo, essi impongono alle parti di adempiere obblighi anche non espressamente previsti dal contratto o dalla legge, ove ciò sia necessario per preservare gli interessi della controparte; sotto il secondo profilo, consentono al giudice di intervenire anche in senso modificativo o integrativo sul contenuto del contratto, qualora ciò sia necessario per garantire l'equo contemperamento degli interessi delle parti e prevenire o reprimere l'abuso del diritto» (Cass., sez. III, 18 settembre 2009, n. 20106, in Dejure); «Il Giudice, pertanto, ha un potere di controllo sulle pattuizioni delle parti mediante la clausola generale della buona fede integrativa, che si concreta in una duplice direzione, prevedendo l'obbligo per entrambi i contraenti di salvaguardare l'utilità della controparte nel limite dell'apprezzabile sacrificio. Il rapporto obbligatorio è caratterizzato quindi da una struttura complessa, in quanto il principio di correttezza si pone come fonte di doveri ulteriori che vincolano le parti, nonostante questi non risultino specificamente dal titolo. In particolare, il creditore ha il divieto di abusare del proprio diritto e, allo stesso tempo, l'obbligo di attivarsi per evitare o contenere gli imprevisti aggravi della prestazione o le conseguenze dell'inadempimento» (Trib. Treviso, 8 ottobre 2018 n.1956, in Dejure). L'equità e la buona fede appaiono quindi utili strumenti per la risoluzione in via giudiziale della delicata problematica, non senza dimenticare lo spirito “resiliente” che dovrà informare tutte le nostre azioni (quelle cioè di imprenditori, locatori, professionisti e giudici) a porsi, per una effettiva e concreta ripresa da questa vera e propria Crisi che ha colpito il nostro Paese e che merita scelte coraggiose da parte di tutti noi. E si v., per l'applicazione dell'art. 1371 c.c., anche nella prospettiva dell'art. 2 Cost., A.A. DOLMETTA, Il problema della rinegoziazione (ai tempi del coronavirus), in Giustiziacivile.com, 4 giugno 2020; F. MACARIO, Per un diritto dei contratti più solidale in epoca di “coronavirus”, ivi, 17 marzo 2020. Naturalmente, i medesimi principi dovrebbero orientare il tentativo delle parti di risolvere la questione senza ricorso all'autorità giudiziaria. In quest'ottica sembra ragionevole ritenere che un criterio equo di riduzione del canone nel periodo di lockdown sia quello di riconoscere al locatore il 100% del canone che sarebbe dovuto se il locale commerciale fosse adibito a deposito, dato che di questo tipo di utilità il conduttore ha comunque pienamente goduto anche nel periodo di chiusura, più il 50% della differenza tra il canone come deposito e quello contrattualmente pattuito secondo codice ateco dichiarato in contratto. Mentre, nel successivo periodo di contrazione del godimento della cosa a causa del distanziamento sociale, la soluzione maggiormente equa appare quella d'individuare il valore economico del mancato godimento, per entità e durata, e di prevedere una riduzione del canone di entità pari alla metà della perdita di godimento subìta dal conduttore. Tale possibile accordo transitorio potrà sicuramente essere registrato, a tutela degli interessi delle parti e dei terzi, con ciò edotti del diverso godimento medio tempore attuato.

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