Il contratto di locazione, quale contratto di durata, è fisiologicamente esposto alle sopravvenienze che intervengono nel corso del rapporto. Sopravvenienze che potendo incidere sulle prestazioni di ciascuna delle parti acquistano rilievo sul piano del sinallagma contrattuale.
Nei recenti provvedimenti adottati dal Governo per tentare di mitigare gli effetti della situazione emergenziale determinata dall'epidemia e dalle scelte imposte per cercare di contenerla, alcune disposizioni riguardano ora i contratti di locazione, segnatamente i contratti di locazione c.d. commerciali, venendo così ad integrare il novero delle regole che nel Codice e nelle leggi complementari disciplinano tali contratti.
In particolare, l'art. 65 d.l. 17 marzo 2020, n. 18 prevede in favore dei conduttori di botteghe e negozi un credito d'imposta pari al 60% del canone del mese di marzo. Disposizione che incide indirettamente sul contratto di locazione senza modificare la prestazione del conduttore e solo consentendogli di recuperare (non nell'immediato) parte del corrispettivo dovuto al locatore. Infatti, norma si colloca ed esaurisce i propri effetti sul piano tributario quando, nell'alleviare la posizione economica del conduttore, presuppone comunque il pieno adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone.
Ancora con riferimento al rapporto locativo assume invece rilievo un'altra disposizione del medesimo provvedimento, là dove l'art. 91 integra il dettato dell'art. 3 d.l. 2 marzo 2020, n. 9, ora conv. in l. n. 13 del 2020, stabilendo che il rispetto delle misure dettate per il contenimento dell'epidemia «è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti». Previsione, questa, che viene allora direttamente ad incidere sul rapporto locativo, nella misura in cui attiene in termini generali all'adempimento o, meglio, al possibile inadempimento del conduttore.
L'esame delle nuove norme consente un primo ordine di considerazioni.
Fermo l'aiuto economico riconosciuto al conduttore dell'immobile commerciale (ed in disparte il rilevo che l'aiuto riguarda soltanto le locazioni di una specifica, benché ampia, categoria di immobili, lasciando fuori altri rapporti di locazione, anch'essi ad uso diverso dall'abitazione, ma aventi ad oggetto immobili aventi una diversa classificazione catastale quali, ad esempio, i magazzini o i laboratori) par certo che, durante il periodo di emergenza che il Paese sta attraversando, il mancato pagamento del canone non potrà di per sé essere addotto dal locatore a motivo di risoluzione del contratto di locazione, giacché il conduttore potrà appunto addurre a giustificazione del mancato o parziale adempimento la situazione contingente qual è quella espressamente richiamata dalla legge. Inoltre, la formula della norma induce a ritenere come nel procedimento sommario di sfratto per morosità, la circostanza che l'inadempimento si è verificato in relazione alle misure adottate per il contenimento dell'epidemia (scilicet, la chiusura forzata degli esercizi commerciali e la più generale limitazione di circolazione imposta alle persone) debba comunque essere valutata dal giudice anche in caso di mancata comparizione del convenuto (art. 663 c.p.c.).
La norma che, dettata per governare una situazione eccezionale, vale così sul piano sostanziale ad individuare un'ipotesi di impossibilità temporanea della prestazione per causa non imputabile al debitore non è per altro nuova al sistema. Infatti, una regola di segno analogo è da tempo dettata in termini generali nel d.lgs. 9 ottobre 2002, n. 231, sui ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, con la previsione dell'art. 3 che appunto esclude la debenza degli interessi moratori ove «il debitore dimostri che il ritardo nel pagamento del prezzo è stato determinato dall'impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile».
In relazione al precedente normativo era stata dai più rimarcata la singolarità della previsione elaborata in sede comunitaria che appariva contraddire la consolidata opinione, figlia di una concezione rigidamente obiettiva dell'inadempimento, secondo la quale rispetto alle obbligazioni pecuniarie doveva negarsi la configurabilità stessa della impossibilità della prestazione, ma la disposizione attuale, giustificata dall'emergenza eccezionale, vale invece a confermare come anche rispetto all'obbligazione pecuniaria meriti di essere compiuta una valutazione del rapporto coerente con i valori costituzionali e segnatamente con il principio solidaristico di cui all'art.2 Cost., tale da imporre di considerare anche le possibili ragioni giustificative dell'incapacità patrimoniale del debitore.
La normativa suggerisce un secondo ordine di considerazioni.
Il decreto-legge, nel prendere in considerazione il profilo del mancato o ritardato pagamento del canone locativo, disciplina, come è naturale che sia, solo il momento contingente, mentre lascia impregiudicato il tema della incidenza che sui contratti di locazione commerciali potrà determinare la paventata crisi conseguente il forzato blocco delle attività economiche.
In tale più ampia prospettiva, che trascende la questione del mancato pagamento del canone e tocca invece il diverso profilo del rapporto locativo, sembra opportuno fin da ora di chiedersi di quali strumenti potranno avvalersi le parti del rapporto locativo ed in quale misura potrà essere realizzato un giusto contemperamento tra i contrapposti interessi dei contraenti, quello del conduttore di continuare ad utilizzare l'immobile per lo svolgimento della propria attività e quello del locatore di ricavare dal bene i frutti civili; diritti che hanno entrambi rilievo sul piano dei principi costituzionali.
Il diritto di recesso che l'art. 7 l. n. 392 del 1978 riconosce al conduttore indipendentemente dalle previsioni contrattuali e «quando ricorrano gravi motivi» costituisce una risposta possibile, immediata ma obiettivamente inadeguata a rispondere all'emergenza, giacché segna la fine del rapporto contrattuale e forse anche dell'attività commerciale.
Anche il possibile richiamo in via analogica al principio espresso dal combinato disposto degli artt. 1583 e 1584 c.c., in forza del quale il conduttore, privato del godimento di parte del bene, ha diritto alla «riduzione del corrispettivo proporzionale all'entità del mancato godimento», al di là della forzatura concettuale, risulta comunque inadeguato giacché necessariamente circoscritto ad un periodo specifico del rapporto locativo.
Di maggior rilievo è la possibilità di proseguire il rapporto locativo a condizioni diverse da quelle originariamente pattuite. Possibilità che se governata dalla disciplina generale del contratto, troverebbe una risposta affidata solo alla effettiva disponibilità del locatore, convenuto nell'azione di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, di offrire di modificare equamente le condizioni contrattuali ai sensi dell'art. 1467, comma 3, c.c.
Mentre tale possibilità resta dunque legata alla concreta volontà dei contraenti ed alla scelta del conduttore di sciogliere il contratto, vien fatto di chiedersi se la situazione eccezionale non possa costituire l'occasione per dare attuazione all'idea, sinora affidata alle riflessioni della dottrina ed al progetto di disegno di legge delega presentato l'anno scorso dal Governo, di introdurre nel sistema del Codice una regola generale che nei contratti di durata imponga la rinegoziazione delle condizioni contrattuali in presenza appunto di sopravvenienze eccezionali e imprevedibili. D'altra parte, costituendo tale regola espressione del più generale principio di buona fede che sovrintende i rapporti contrattuali, resterebbe per questa via salda la possibilità di uno scrutinio delle situazioni concrete al fine di evitare i possibili abusi da parte del conduttore.
