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Obbligazioni e contratti 09.06.2020

Effetti secondari del Covid-19: la sopravvenuta, momentanea, modifica del dna dell'oggetto del contratto di locazione di esercizio commerciale

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Terminata, non si sa se momentaneamente o meno, l'efficacia dei DPCM che avevano statuito la sospensione dell'attività commerciale al dettaglio, passa ai Tribunali la problematica che in questi mesi ha occupato parte della dottrina  [1].

L'Ordinanza del Tribunale che qui si annota, si pone dunque in quel copioso filone che certamente scaturirà in tema di obbligazioni relative alla locazione di esercizi commerciali a seguito delle “Misure per contenimento pandemico”, qualora non si intervenga sotto il profilo normativo [2].

La questione, sotto lo squisito profilo civilistico, viene correttamente impostata dal Tribunale il quale pone l'accento sulla posizione negoziale nella quale si è venuto a trovare il locatore e non sulle difficoltà – potrebbe dirsi – in fatto, del conduttore di far fronte alle proprie obbligazioni pecuniarie [3].

Gli è, infatti, che la prestazione resasi impossibile è certamente quella del locatore che non è più in grado, senza sua colpa e per un periodo definito, di mettere a disposizione del conduttore una unità immobiliare idonea all'uso negoziale pattuito al tempo del perfezionamento del contratto e da questo angolo di visuale deve essere affrontata la questione giuridica sottesa  [4].

Convince allora, pienamente, l'ordinanza nella parte in cui, una volta accertato l'interesse apprezzabile del creditore (il conduttore) a una prestazione – momentaneamente – parziale, per un verso (i) il contratto non potrà essere risolto e per altro verso (ii) si tratterà di stabilire la, corretta, corrispondente riduzione della controprestazione alla quale sarà tenuto comunque il conduttore, in coerenza con quanto disposto all'art. 1464 c.c. [5].

Sotto tale profilo non può non osservarsi come la parzialità della prestazione del locatore debba essere declinata sotto due, distinti, punti di vista: uno di contenuto dell'obbligazione l'altro di durata della stessa.

Sotto il secondo dei profili indicati, la prestazione del locatore è stata “parziale” in quanto per un determinato periodo di tempo non ha messo – si ripete: incolpevolmente – a disposizione del conduttore una unità immobiliare idonea allo svolgimento dell'attività di cui al contratto al tempo perfezionatosi.

Per quanto concerne poi il contenuto dell'obbligazione, non può non essere osservato come il locatore abbia messo a disposizione del conduttore – in quel determinato, specifico, periodo di blocco – un bene che assolveva a un interesse del conduttore “parziale” (e allora certamente differente rispetto a quello originario) ma sensibile, nel senso di economicamente valutabile e dunque fonte di obbligazione: un luogo ove poter tenere i propri beni, macchinari, merce.

In altri termini, accertato l'interesse del conduttore al mantenimento non tanto del contratto di locazione commerciale quanto dei locali a questo adibiti ai sensi del contratto al tempo perfezionatosi tra le parti, il dna dell'oggetto del contratto viene modificato dal virus pandemico – e per tutta la sua durata – da locale adibito alla vendita al dettaglio a locale adibito al deposito di beni, allora con valore economico differente.

Nell'ordinanza che si annota il Tribunale, sul punto, si è dovuto muovere sostanzialmente in equità (riconoscendo una riduzione del 70% del canone di affitto), anche in ragione della mancata proposizione da parte dei soggetti interessati di una differente percentuale e di una verificata analisi di mercato, ma una corretta impostazione della questione non potrà prescindere da uno studio del costo medio per metro quadro di spazi adibiti sostanzialmente a deposito, ovviamente nel luogo ove insiste il locale contrattualmente adibito all'esercizio del commercio al dettaglio.

[1] Vedasi: A. GENTILI, Una proposta sui contratti d'impresa al tempo del coronavirus, in Giust. Civ.com, n. 4, 2020; A.A. DOLMETTA, Locazione di esercizio commerciale (o di studi professionali) e riduzione del canone per ‘Misure di contenimento' pandemico, in ilcaso.it, 23 aprile 2020; A. D'ONOFRIO, L'impatto del covid-19 sui contratti di locazione ad uso commerciale: l'eccezionalità dei fatti non impone un diritto eccezionale, in diritto.it, 3 aprile 2020; A. CARANCI, Coronavirus e locazione ad esercizio commerciale: si può sospendere o ridurre unilateralmente il pagamento del canone?, in Il quotidiano giuridico, 26 marzo 2020.; F. MACARIO, Per un diritto dei contratti più solidale in epoca di ‘coronavirus', 207 ss.; S. VERZONI, Gli effetti sui contratti in corso dell'emergenza sanitaria legata al Covid-19, p. 213 ss.; A. DE MAURO, Pandemia e contratto: spunti di riflessione in tema di impossibilità sopravvenuta della prestazione, 227 ss.; V. CUFFARO, Le locazioni commerciali e gli effetti giuridici dell'epidemia, 233 ss.; F. GIGLIOTTI, Considerazioni in tema di impossibilità sopravvenuta, per emergenza epidemiologica, di prestazioni dello spettacolo e assimilate, p. 237 ss.; P. CHIARELLA, Solidarietà necessaria: erogazioni liberali nell'emergenza epidemiologica da Covid-19, 253 ss.; M. RUBINO DE RITIS, Gli effetti della pandemia sull'economia digitale, p. 259 ss.; tutti in GiustiziaCivile.com, Volume monografico Emergenza Covid-19. Speciale. Uniti per l'Italia, Milano, 2020. Nella stessa rivista: R. SANTAGATA, Gli effetti del Coronavirus sui contratti turistici. Primi appunti, (17/04/2020); C. SCOGNAMIGLIO, L'emergenza Covid 19: quale ruolo per il civilista?, (15/04/2020); L. SALVATO, Strumenti di allerta e di composizione assistita della crisi di impresa (anche al tempo del Covid-19),(16/04/2020); D. MAFFEIS, Problemi dei contratti nell'emergenza epidemiologica da Covid-19, (10/04/2020); A.M. BENEDETTI, Il «rapporto» obbligatorio al tempo dell'isolamento: una causa (transitoria) di giustificazione?, (03/04/2020); M. MAGGIOLO, Una autentica solidarietà sociale come eredità del coronavirus: per una diversa destinazione dei risarcimenti del danno alla salute, (02/04/2020); F. FIMMANÒ, Crisi di Impresa e resilienza nell'era del Coronavirus: il tempo dei concordati fallimentari del giorno dopo a garanzia pubblica, (26/03/2020); A. PANZAROLA-M. FARINA, L'emergenza coronavirus ed il processo civile. Osservazioni a prima lettura, (18/03/2020) R. DI RAIMO, Le discontinuità che seguono i grandi traumi: pensando al credito (e al debito), mentre la notte è ancora fonda, (09/04/2020). G. VETTORI, Persona e mercato al tempo della pandemia, in Persona e mercato, 2020.p. 3 ss.; A.M. BENEDETTI-R. NATOLI, Coronavirus, emergenza sanitaria e diritto dei contratti: spunti per un dibattito, in Dirittobancario.com, 2020.

[2] Si evidenzia, in via preliminare, come chi scrive condivida pienamente l'impostazione a mente della quale la disciplina fiscale in nulla incida sotto il profilo di una corretta ricostruzione della fattispecie né sulle obbligazioni negoziali delle parti contrattuali, in questo senso chiaramente A.A. Dolmetta, “Locazione di esercizio commerciale (o di studi professionali) e riduzione del canone per ‘Misure di contenimento' pandemico”, cit., p. 3. Per inciso appare a chi scrive che ben si sarebbe potuto risolvere la questione riconoscendo una diminuzione percentuale del canone al conduttore (risolvendo così la questione relativa all'impossibilità, in fatto, di far fronte immediata alle proprie obbligazioni pecuniarie) e uno speculare credito di imposta al locatore, ma questa è questione di politica del diritto che qui non compete. Sotto altro profilo, sentenze e ordinanze come quella qui annotata potrebbero forse spingere le parti a una rinegoziazione degli accordi economici presi quantomeno per il periodo di blocco dell'attività, rinegoziazione che costituisce certamente la strada migliore per fronteggiare eventi straordinari quale quello che ci occupa. Così: A. GENTILI, cit., p. 4 con ampi riferimenti in nota 2.  

[3] In questo senso non si possono che condividere le considerazioni sulla necessaria distinzione tra problematiche relative alle prestazioni negoziali direttamente incise dai provvedimenti restrittivi e quelle che ne risentono di riflesso poi sotto il profilo della relativa crisi economica innestatasi ove allora le difficoltà economiche del conduttore in nulla incidono rispetto alla fattispecie in esame. In questo senso vedasi: A. GENTILI, cit., da 4 a 9, Autore che peraltro perviene a conclusioni opposte a quelle del Tribunale qui condivise. In senso contrario e puntando l'accento sulle obbligazioni del conduttore: A. CARANCI, “Coronavirus e locazione ad esercizio commerciale: si può sospendere o ridurre unilateralmente il pagamento del canone?”, cit.

[4] Nella indicata prospettiva di lettura, che prende le mosse dalle obbligazioni in capo al locatore A.A. DOLMETTA, cit., 4 e seg., anche se poi l'Autore si sofferma sulle specifiche obbligazioni che vertono su questo, tra le quali quella di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto, focalizzandosi dunque sul disposto di cui all'art. 1575, n. 2, c.c. Ritengo, al contrario, che si debba ragionare in tema di oggetto del contratto, e ciò tanto che lo si voglia identificare con la prestazione quanto con il bene cui tende la parte negoziale (sul punto si rinvia a G.B. FERRI, Il negozio giuridico tra libertà e norma, Rimini, 1993, 175 e seg.). Più complesso, ritengo, il riferimento alla causa. L'emanazione dei provvedimenti di contenimento della pandemia – e a voler ragionare di causa in concreto del contratto – potrebbero rilevare sotto il profilo della contrarietà a norma imperativa e allora andare a incidere sulla nullità, peraltro sopravvenuta, del contratto, difficilmente potendola considerare parziale nel senso di momentanea e dunque producendo effetto contrario a quello voluto dalle parti. Sugli effetti dei ridetti provvedimenti sulla causa del contratto vedasi: A. D'ONOFRIO, “L'impatto del covid-19 sui contratti di locazione ad uso commerciale: l'eccezionalità dei fatti non impone un diritto eccezionale” in diritto.it, 3 aprile 2020.  

[5] Ritengo, peraltro, che una tale soluzione non sia alternativa a quella della eccessiva onerosità sopravvenuta per il conduttore, entrambe dunque perseguibili ma a scelta di quest'ultimo in conseguenza dell'interesse a mantenere l'efficacia del contratto per i restanti mesi di validità dello stesso, dopo il venir meno dei provvedimenti emanati per il contenimento della pandemia.

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