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Obbligazioni e contratti 13.10.2017

La registrazione non è condicio iuris del contratto di locazione ma…è come se lo fosse

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CASS. CIV. - sez. un., 9 ottobre 2017, n. 23601

CASS. CIV. - sez. III - 28 aprile 2017, n. 10498 

 

La nullità per omessa registrazione del contratto di locazione (nella specie, ad uso non abitativo) ai sensi dell'art. 1, comma 346, l. n. 311 del 2004, è suscettibile di sanatoria con effetto retroattivo a seguito della registrazione tardiva ammessa dalla legislazione tributaria.


In senso conforme

Cass.civ., sez. un., 9 ottobre 2017, n. 23601


In senso difforme

Trib. Torino, 21 aprile 2016
App. Roma, 24 giugno 2015, n. 3753

IL CASO - In un rapporto di locazione ad uso diverso (parafarmacia) la società conduttrice recede anticipatamente dal contratto, stipulato ma non registrato; la locatrice ritiene illegittimo il recesso ed agisce per il pagamento dei canoni dovuti fino alla scadenza naturale del rapporto; nel corso del giudizio provvede alla registrazione del contratto. Il tribunale accoglie, quindi, la domanda di condanna della conduttrice al pagamento dei canoni maturati fino alla prima scadenza contrattuale, con sentenza confermata in grado di appello; i giudici di merito ritengono, infatti, che la registrazione operi non come requisito di validità del contratto, ma come condicio iuris di efficacia dello stesso, sicché essa potrebbe intervenire anche in un momento successivo alla conclusione di negozio, con efficacia sanante ex tunc in applicazione dell'art. 1360 c.c. La sentenza di appello è gravata da ricorso per cassazione, ove si sostiene, nei primi due motivi che: I) il contratto di locazione non registrato è nullo per violazione di una norma imperativa o – al più – valido ex nunc e cioè solo dal momento della registrazione, avvenuta in corso di causa; II) è nuova la domanda imperniata sulla sopravvenuta registrazione. La Cassazione respinge il ricorso adottando, tuttavia, una motivazione diversa da quella formulata in sede di merito.

LE QUESTIONI GIURIDICHE E LA SOLUZIONE - Dopo un ampio richiamo alla legislazione di settore ed agli indirizzi della giurisprudenza di merito e della dottrina in ordine all'incidenza della registrazione sul contratto di locazione, la Corte Suprema precisa che il principio affermato da Cass. civ., sez. un., n. 18213 del 2015, laddove si sancisce l'irrilevanza della registrazione tardiva in tema di locazione abitativa, attiene espressamente al solo patto occulto volto a maggiorare il canone risultante dal contratto registrato, in relazione a fattispecie, risalente al 2003, anteriore all'entrata in vigore dell'art. 1, comma 346, l. n. 311 del 2004 e soggetta, quindi, alla sola disciplina di cui all'art. 13, comma 1, l. n. 431 del 1998, ove la nullità non deriva da un (all'epoca inesistente) obbligo di registrazione del contratto bensì inerisce al procedimento simulatorio diretto a sottrarre al fisco la differenza tra il canone indicato nel contratto registrato e quello effettivamente percepito dal locatore.

La Corte ritiene, quindi, che non sia condivisibile l'indirizzo prevalente, in dottrina e giurisprudenza di merito, che configura la registrazione del contratto di locazione, abitativo e non, a seguito della entrata in vigore dell'art.1, comma 346, cit., come mera condicio iuris, suscettibile di pregiudicare provvisoriamente la sola efficacia del contratto; in senso contrario sono sia l'univoca qualificazione in termini di radicale “nullità” operata dal legislatore sia l'interpretazione adottata ripetutamente dalla Corte Costituzionale – a partire da Corte cost. ord. n 420 del 2007 – ove si riconosce che la legge ha in parte qua elevato la norma tributaria al rango di “norma imperativa”, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 c.c.

In coerenza con tale interpretazione si deve, pertanto, argomentare, secondo la Cassazione, che la nuova norma, relativa alla nullità per omessa registrazione del contratto originario, sia stata dettata non già nell'interesse delle sole parti e neppure per un interesse settoriale, bensì «nell'interesse pubblico e generale al rispetto da parte di ciascun cittadino dell'obbligo di concorrere alle spese pubbliche in ragione della propria capacità contributiva». 

La Corte considera, tuttavia, nel contempo, da un lato la singolarità di una nullità del contratto non derivante dalla struttura o dal contenuto dello stesso bensì da un'attività affatto esterna alla formazione del negozio, dall'altro la possibilità di una sanatoria della mancata registrazione ammessa dalla legislazione fiscale in tema di c.d. ravvedimento operoso (art. 13, d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472); rileva, quindi, che l'art. 1, comma 346, cit. non ricollega affatto la nullità per omessa registrazione all'inosservanza di un termine legale e può, quindi, essere interpretato nel senso che se il contratto è comunque registrato – non importa quando – il contratto è senz'altro valido: si configura, in tal senso, una nullità atipica sanabile con effetto ex tunc.

Tale sanatoria retroattiva consente, quindi, alle parti di recuperare pienamente i rispettivi diritti, essenzialmente il diritto al canone per il concedente e quello al godimento dell'immobile per il conduttore, con i relativi accessori legali (prelazione, indennità di avviamento ecc.). Di tale recupero vi sarebbe, altresì, ulteriore riscontro, secondo la Cassazione, in altra pur speciale fattispecie, quella dell'azione di riconduzione a condizioni legali del contratto di locazione abitativa non tempestivamente registrato, ai sensi dell'art. 13, comma 6, l. n. 431 del 1998 (come modificato dall'art. 1, comma 59, l. n. 208 del 2015): in tal caso il giudice sarebbe, infatti, investito del compito di accertare “l'esistenza” in senso giuridico del contratto di locazione così come emerso a seguito della sua tardiva registrazione. 

OSSERVAZIONI - La sentenza segna, al di là del formale rispetto per i rispettivi ambiti applicativi, una netta soluzione di continuità rispetto al pur recente arresto delle Sezioni Unite (n. 18213 del 2015), laddove, per escludere una «ipotetica validità sopravvenuta» del patto occulto sul maggior canone, a seguito di una tardiva registrazione, si argomentava che «lo scopo tout court dissuasivo dell'intento di elusione fiscale […] sarebbe difatti fortemente attenuata, se non del tutto vanificata, dal riconoscimento di una qualsivoglia efficacia sanante alla registrazione tardiva».

Del resto nella stessa motivazione della sentenza in esame si riconosce espressamente il rilievo pubblicistico della previsione di nullità per omessa registrazione del contratto di locazione, formulandosi un chiaro rinvio al principio costituzionale di cui all'art.53, comma 1, Cost. e, tuttavia, si finisce per giustificare la sanatoria retroattiva in ragione della salvaguardia dei soli interessi della parti contraenti.

In linea generale, poi, è evidente che rientri nella ragionevole discrezionalità del legislatore connettere una nullità non già ad un vizio genetico del contratto ma all' inadempimento di un obbligo accessorio o, in altri termini, alla violazione di una regola di condotta piuttosto che di una tradizionale regola di validità.

Lo statuto del contribuente, laddove si sancisce, all'art. 10, comma 3, l. n. 212 del 2000, che «le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto» è di frequente invocato, in dottrina e giurisprudenza, in termini non appropriati: di fronte ad una espressa radicale nullità di un contratto di diritto civile, sancita dalla legge finanziaria 2005, non si vede, invero, in quale altro modo il legislatore avrebbe potuto univocamente escludere che sia in questione una disposizione «di rilievo esclusivamente tributario».

Piuttosto è da ritenersi tale la disciplina sul c.d. ravvedimento operoso, la quale opera solo sul piano dei rapporti tra il privato e lo Stato impositore, senza alcuna interferenza sul rapporto privatistico tra i contraenti: difetta, in tal senso, quella diversa eccezionale disposizione che, ai sensi dell'art. 1423 c.c.se la legge non dispone diversamente»), consentirebbe di aprire un varco nella insanabilità della nullità di diritto civile.

Quanto, infine, all'azione di riconduzione, alle tipologie legali, del contratto di locazione non tempestivamente registrato, ai sensi del nuovo testo dell'art. 13, comma 6, terzo e quarto periodo, l. n. 431 del 1998, è da rilevare che la norma non prevede affatto una tardiva registrazione del contratto e sembra, quindi, più convincente ritenere che l'accertamento della “esistenza” del contratto stesso abbia riguardo alla mera conformazione di fatto del rapporto piuttosto che alla sua emersione sul piano del diritto, la quale si realizza solo a seguito dell'esperimento di un rimedio giurisdizionale che non coinvolge affatto l'Agenzia per le Entrate.

In conclusione, pertanto, la nullità per omessa registrazione del contratto di locazione, pur riconosciuta come tale in ossequio al legislatore ed alla giurisprudenza costituzionale, finisce per atteggiarsi, in ragione della integrale sanabilità a posteriori, come una mera situazione di inefficacia in pendenza di una condizione (la registrazione tardiva). 

RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI E GIURISPRUDENZIALI Nelle more della pubblicazione del presente commento Cass. Civ. sez. un, 9 ottobre 2017, n. 23601 ha confermato la sanabilità, con efficacia retroattiva, della nullità “testuale” per omessa registrazione del contratto di locazione, mentre è stata ribadita l’insanabilità, anche per le locazioni ad uso non abitativo, della nullità “virtuale” del patto aggiunto volto ad elevare il canone previsto nel contratto registrato. 

Il principio di diritto relativo alla irrilevanza della registrazione tardiva del patto aggiunto al contratto originario ad uso abitativo è affermato da Cass. civ., sez. un., 17 settembre 2015, n. 18213, annotata da C.ULESSI-G. BUSET, Locazione abitativa e patto occulto di maggiorazione del canone, in Nuova giur. civ. comm., 2016, I, 268; V. CUFFARO, Aporìe della giurisprudenza e pervicacia del legislatore in tema di locazione e obbligo di registrazione, in Giur. it., 2016, 324.

In ordine al rilievo della registrazione nel contratto di locazione abitativa, da ultimo, F.PETROLATI, Il ritorno all'equo canone per il locatore evasore, Giust. civ.com., 12 aprile 2017; R. MASONI, L'incubo fiscale si staglia di nuovo sulle locazioni in seguito alla novella dell'art. 13, comma 6, l. n. 431 del 1998, in Arc. loc. cond., 2016, 526, nota a Trib. Torino, 21 aprile 2016; A. SCARPA, Giro di vite sui contratti di affitto non registrati, in Guida al dir., 2016, n. 5, 63.

Sulle linee generali dell'intero settore delle locazioni urbane, nei suoi risvolti sostanziali e processuali, A. CARRATO-A.SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2015.

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